Налоги арендодателя в 2026 году: НДФЛ, УСН, патент и самозанятость

Материал носит ознакомительный характер и не является налоговой консультацией. Ставки и право на патент зависят от региона и вашей ситуации — уточняйте в ФНС или у бухгалтера.

Доход от сдачи квартиры в найм облагается налогом. У арендодателя есть несколько законных способов уплаты: остаться физлицом и платить НДФЛ, перейти на налог на профессиональный доход (НПД), открыть ИП и выбрать УСН или патент (ПСН). Режим влияет на сумму налога, отчётность и страховые взносы.

О рисках при неуплате и «серой» сдаче — отдельная статья: риски неуплаты налогов при сдаче квартиры.

1. Физическое лицо: НДФЛ

Базовый вариант без регистрации ИП. Налог с дохода от аренды — 13% (для налоговых резидентов РФ); с части годового дохода свыше установленного порога — 15% (по правилам гл. 23 НК РФ).

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
• Уплата — до 15 июля того же года.
• Расходы (ремонт, комиссия агентства) в декларации физлица не уменьшают налоговую базу по аренде — учитывается весь полученный доход.
• Имущественный вычет при покупке квартиры с доходом от аренды не комбинируется в одном периоде по правилам, действующим для физлиц.

2. Самозанятость (НПД)

Подходит, если сдаёте собственное жилое помещение, наниматель — физлицо или организация, нет наёмных работников по этой деятельности.

• 4% — если арендная плата от физлица; 6% — от юрлица или ИП.
• Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год (совокупно по всем видам деятельности на НПД).
• Налог платится через приложение «Мой налог», декларация 3-НДФЛ не подаётся.
• Нельзя совмещать НПД с ИП на той же сдаче; при превышении лимита — переход на другой режим.

3. ИП на УСН «Доходы» (6%)

Упрощённая система: объект налогообложения — доход. Ставка — 6% (в ряде регионов снижена до 1–5% для отдельных категорий ИП — смотрите закон субъекта РФ).

• В доход входит вся арендная плата и иные поступления по деятельности (например, компенсации, если они не выделены отдельно в учёте).
• Расходы на ремонт, УК, ипотечные проценты не уменьшают базу на объекте «доходы».
• Отчётность — декларация по УСН раз в год; авансовые платежи — ежеквартально (если есть налог к уплате).
• Обязательны страховые взносы «за себя» (фиксированная часть + 1% с дохода свыше порога) — их можно уменьшать налог на УСН при соблюдении условий НК РФ.

4. ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%)

Налог считается с разницы: доходы − документально подтверждённые расходы. Ставка — 15% (регион может снижать до 5% и ниже для отдельных видов деятельности).

• К расходам относят, в частности: комиссия агентства, страхование, ремонт (с оговорками), проценты по ипотеке, услуги УК — если есть первичные документы и расход связан с предпринимательской деятельностью.
• Действует минимальный налог: если обычный расчёт даёт меньше 1% от доходов за год — платится 1% от доходов (правила перехода между объектами УСН — в НК РФ).
• Имеет смысл при заметных подтверждённых расходах; при «чистой» аренде без затрат часто выгоднее УСН 6% или патент.

5. Патент (ПСН) на сдачу жилья

Патент доступен только ИП. Вид деятельности — сдача в аренду (наём) жилых помещений; конкретный код и возможность патента задаются законом субъекта РФ (не во всех регионах патент на аренду квартир открыт).

• Стоимость патента фиксирована на срок (от 1 до 12 месяцев) и не зависит от фактической аренды — платите заранее, даже если квартира простаивала.
• Расчёт потенциального дохода — по формуле региона (часто: норматив площади × ставка за м² × коэффициент-дефлятор). Пример: при ставке региона 1 000 ₽/м² и 50 м² потенциальный доход для формулы может быть 50 000 ₽/мес — от этого считается цена патента (ставка 6% от потенциала — ориентир НК РФ для расчёта, итог зависит от региона).
• Лимит дохода по всем патентам — 60 млн ₽ в год; при превышении — утрата права на ПСН.
• На доход по патенту не начисляются страховые взносы с 1% «сверх порога», но фиксированные взносы ИП за себя платятся в любом случае.
• УСН и патент одновременно на одну и ту же сдачу нельзя; при нескольких объектах возможно разделение по видам деятельности — только по правилам НК РФ и с учётом лимитов.

Пример: одна квартира, 50 000 ₽/мес

Условия для иллюстрации (цифры округлены): аренда 600 000 ₽ в год, наниматель — физлицо, подтверждённые расходы ИП — 120 000 ₽ (агент, ремонт, страховка). Патент — условная стоимость региона 48 000 ₽ в год (ваш регион может отличаться). Взносы ИП в таблице не вычтены — их можно уменьшить налог УСН, но не НДФЛ и не НПД.

Режим	База / ставка	Налог за год, ориентир	Отчётность
НДФЛ (физлицо)	600 000 × 13%	78 000 ₽	3-НДФЛ
НПД (самозанятый)	600 000 × 4%	24 000 ₽	приложение «Мой налог»
ИП УСН «доходы»	600 000 × 6%	36 000 ₽	декларация УСН + взносы
ИП УСН «доходы − расходы»	(600 000 − 120 000) × 15%	72 000 ₽	декларация УСН + взносы
ИП патент (ПСН)	фикс по региону	48 000 ₽ (пример)	уведомление о патенте

Вывод из примера: при низких расходах часто выигрывает НПД (если подходите по условиям). Патент выгоден, когда фиксированная цена патента ниже 6% от фактического дохода и регион разрешает ПСН на аренду. УСН 15% имеет смысл при крупных документированных затратах; иначе смотрите УСН 6% или патент.

Как выбрать режим: чек-лист

1. Один объект, умеренный доход, наниматель — физлицо → чаще НПД или НДФЛ (если не хотите регистрировать ИП).
2. Несколько квартир, юрлица-наниматели, сотрудники → ИП + УСН или патент.
3. Стабильный высокий доход, мало расходов → патент (если есть в регионе) или УСН 6%.
4. Ипотек, ремонт, агент, большие расходы → УСН «доходы минус расходы» (считайте минимальный налог 1%).
5. Доход близок к лимиту НПД → заранее планируйте переход на ИП.

Учёт аренды и договор

Налоговый режим не отменяет необходимость письменного договора и прозрачного учёта платежей: даты, суммы, периоды. Это упрощает декларацию и снижает вопросы при проверке. В Договорим платежи привязаны к договорам и объектам — см. учёт арендной платы.

Читайте также: риски неуплаты налогов (штрафы, пени, уголовная ответственность, банки и сделки с недвижимостью).